مسائل حقوقی اموال و مالکیت

تمامی مسائل حقوقی اموال و مالکیت

در اینجا به تمامی مسائل حقوقی مرتبط با حقوق اموال و مالکیت اشاره شده و مختصر توضیحی داده شده با ما همراه باشید .این مسائل شامل دسته بندی زیر است:

1 – ” ابطال سند رسمی ملک “

سند مالکیت نوعی از سند رسمی است که پس ازثبت مال غیرمنقول دردفترثبت اسناد و املاک به مالک داده میشود. موارد ابطال سندرسمی عبارت است از ابطال سند مالکیت درصورت اثبات عدم ثبت ملک مطابق قانون در دفتر املاک، ابطال سند مالکیت اولیه به دلیل صدور سند مالکیت المثنی، یا به دلیل پیدا شدن سند مالکیت اولیه، ابطال کلیه اسناد و مدارک مربوط به اراضی موات و ابطال کلیه موقوفاتی که بدون مجوزشرعی به فروش رسیده باشد.خدمات مالی و حسابداری

2 – “اثبات مالکیت (مالی غیرمنقول)”

اثبات مالکیت ازراه استناد به اماره تصرف یاازراه اثبات وقوع یکی ازاسباب تملک یعنی عقودو قراردادها، اخذبه شفعه، ارث، حیازت مباحات است. طبق ماده 35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر این که خلاف آن ثابت شود. متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که میخواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند. تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق مال معلوم نباشد درغیر این صورت باید دردادگاه اثبات نمایدکه به یکی از اسباب نقل، مال موضوع دعوابه او منتقل شده است.فرسان

مالکیت خصوصی

“مالکیت خصوصی به این معنی است که مال برای شخص یااشخاص معینی باشد. این مالکیت شامل انواع گوناگونی است، مالکیت فردی یا مفروز است و منظور این است که یک نفر مالک تمام مال بوده وشریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت شما بر ماشین خود. نوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع است به این معنی که مال به تعداد افراد زیادی متعلق باشد بطور همزمان. به‌ عنوان مثال اگر به همراه چند نفر فعالیت کشاورزی انجام دهید ومحصول به دست آورید؛ محصول به دست آمده متعلق به همه شرکاخواهد بود.”شرکت حسابداری

 مالکیت عمومی

درهرکشور اموال وثروت ‌هایی وجود دارد به نام اموال عمومی که به همه افراد تعلق داشته وبرای عموم مردم است، نه یک شخص یا اشخاصی معین؛ بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچ‌ گونه تبعیض یا تفاوتی از آنها استفاده کنند.در حقوق به مالکیت بر اموال عمومی، مالکیت عمومی گفته می‌شود مانند مالکیت مردم یک کشور بر منابع طبیعی، دریا، جنگل، معادن و نفت وگاز موجود در قلمرو آن سرزمین.

مدارک و منضمات مورد نیاز برای طرح دعوای اثبات مالکیت (مالی غیر منقول) :همانند مورد اول

3 –” اثبات مالکیت(مالی منقول) “

مالکیت از طرقی ماننداستناد به اماره تصرف، اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود وقراردادها، اخذ به شفعه،ارث،حیازت مباحات اثبات میگردد. طبق ماده 35 قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر این که خلاف آن ثابت شود. متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که میخواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند. تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق مال معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل، مال موضوع دعوا به اومنتقل شده است.

اثبات اعتبار قرارداد

کارخواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام میرسدومستنداً به اصالت الصحه این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌ اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود رانیزاثبات نماید.

مدارک و منضمات مورد نیاز برای طرح دعوای اثبات مالکیت مالی منقول : همانند مورد اول

4 –”  اخذ به شفعه “

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دونفرمشترک باشدو یکی ازدو “شریک حصه” (سهم) خودرابه قصدفروش به شخص ثالث منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و قسمت فروخته شده را تملک کند حق مزبور را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند. حق شفعه تنها در اموال غیرمنقول و مشاع ایجاد می­شود. بنابراین اعمال حق مزبور باید به نحوی باشد که موجب ضرر مشتری نگردد و آن درصورتی است که شفیع قدرت برپرداخت ثمن راداشته باشد. خدمات حقوقی

پس ازاطلاع شفیع برفروش سهم مشاع و مقدار ثمنی که درمقابل آن به فروش رفته وآنچه دانستن آن برای اخذ به شفعه لازم است میتواند فورا اخذ به شفعه کند یعنی اراده خود را بر تملک مبیع در مقابل ثمن المثل اعلام دارد . دراخذ به شفعه مستنبط از ماده ۲۱۶ قانون مدنی بایدمقدار ، جنس و وصف ثمن برای شفیع معلوم باشد .مسائل حقوقی اموال و مالکیت

مسائل حقوقی اموال و مالکیت1

اخذ به شفعه دارای 2 مرحله است :

  • تملم مبیع مشاع که به وسیله قصدانشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برآن نمایدمحقق میشود.
  • تادیه ثمنبه مشتری که عمل مادی است .

مدارک ومنضمات مورد نیازجهت طرح دعوای اخذ به شفعه : همانند مورد اول

مسائل حقوقی اموال و مالکیت

5 – ” استرداد سند (مالی) “

دعوی استردادسندمالی درمواردی ازاین قبیل مطرح میشود: زمانی که شخصی ازدادن سند مالکیت بدون هیچ دلیلی خودداری کند، در صورتی که سند جهت تضمین انجام معامله یا تعهد پرداخت بدهی داده شده باشد و متعهد به تعهد خود عمل نموده باشد و طرف مقابل از دادن سند خودداری کند، هنگامی که وکیلی که برای طرح دعوا در دادگاه تعیین شده اسناد و مدارک مثبت دعوا را بعد از ختم رسیدگی با درخواست وکیل، تحویل وی ندهد، زمانی که شخصی سندی را به عنوان ودیعه یا عاریه به شخص دیگر بدهد ولی بعد از انقضای مدت، آن شخص از استرداد سند خودداری کند، در صورتی که اسناد نزد اداره ثبت به امانت سپرده شده باشد و علی­ رغم رعایت تشریفات استرداد سند، اداره ثبت ازدادن سندخودداری کند.

براساس ماده 331 قانون درمورد احکام قابل تجدیدنظر، احکام صادره دردعاوی مالی تنها درصورتی قابل تجدیدنظرند که خواسته دعوی یا ارزش آن از 3  میلیون ریال متجاوز باشد (بند الف). مطابق بند ب این ماده کلیه احکام صادره در دعاوی غیرمالی قابل تجدید نظرند. همچنین مطابق بند ج این ماده احکام راجع به متفرعات دعوی در صورتی قابل تجدید نظرند که حکم راجع به اصل دعوی قابل تجدید نظرباشد.

دردعوی وقتی خواهان خواسته ی خودرا تعیین میکند، ممکن است دادگاه همه ی آنرامورد حکم قراردهد، ممکن است بخشی از آنرا مورد حکم قرار دهد و یا ممکن است خواسته مورد ادعا را رد نماید. در هر صورت اگر در دعوایی مالی حکمی صادر شود در تشخیص تجدید نظرپذیری آن باید به خواسته دعوی توجه کرد نه به محکوم به. لذا میتوان گفت که تعیین نوع دعوی از لحاظ مالی یا غیر مالی بودن آن در سرنوشت احکام صادره راجع به متفرعات دعوی نیز از لحاظ قابلیت یاعدم قابلیت تجدیدنظرموثر است.

مدارک ومنضمات مورد نیازجهت طرح دعوای استرداد سند مالی : همانند مورد اول

 

6 – ”  استرداد مال “

دعوای استرداد مال موردمعامله ازدعاوی بسیار شایع درمحاکم است که درموارد بطلان، فسخ و عدم نفوذمعامله حادث میگردد.درصورتی که معامله به دلیل فقدان قصد انشای طرفین، فقدان اهلیت، فقدان شرایط مربوط به موردمعامله و جهت نامشروع باطل میشود یا به واسطه اراده یکی از طرفین فسخ می شود و یا به جهت معامله فضولی یا اکراهی غیر نافذ می گردد و با عدم نفوذ ( اعلام رضایت ) مالک روبرو میگردد اما مال به خریدار تسلیم گردیده است ، مالک میتواند با طرح دعوای استرداد مال مورد معامله،  موردمعامله را بازپس گیرد.

دعوای استرداد مال معمولا درسه حالت مطرح می‌شود: یکی در موارد فسخ معامله که خریداریا فروشنده معامله را فسخ کرده باشند و در نتیجه بر هم خوردن معامله و خودداری بایع و فروشنده از پرداخت ثمن به خریدار، وی به دادگاه حقوقی برای استرداد مال خود مراجعه میکند.

علاوه براین ممکن است طرفین یک عقدبا رضایت یکدیگر نسبت به بر هم زدن عقدبیع توافق کنند. در این صورت در اصطلاح حقوق گفته میشود که عقد اقاله یا تفاسخ شده است. با بر هم خوردن یک عقد دقیقا ثمن و مبیع باید به حالت اولیه برگردد و به صاحبان اولیه خودداده شود. به این ترتیب درصورت اقاله قرارداد خرید و فروش، بایع موظف است تا ثمن اخذ‌شده را تسلیم خریدار کند و در صورت خودداری فروشنده از این کار، خریدار میتواند دعوای استرداد ثمن معامله را دردادگاه حقوقی مطرح کند.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

مدارک ومنضمات مورد نیازبرای طرح دعوای استرداد مال  : همانند مورد اول

 

7 – ”  الزام به تنظیم سندرسمی صلح سرقفلی “

حق سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای مالک یامتصرف قانونی محله کسب و تجارت ازطرف قانون گذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد و مستاجر متصرف در اجاره محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می­شود. چنانچه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد و قرارداد اجاره فی­ مابین موجر و مستاجر اول به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد، طرفین در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و چنانچه مدت قرارداد مزبور هنوز به اتمام نرسیده باشد، ابتدا نسبت به فسخ آن اقدام و سپس موجر، قرارداد اجاره جدید را با مستاجر دوم منعقد و امضاء می نماید و ضمن آن سندی به واسطه عقد صلح فی­ مابین مستاجر اول به عنوان صاحب حق سرقفلی و مستاجر دوم به عنوان منتقلٌ الیه تنظیم میگردد.

در صورتی که عقد اجاره اولیه به صورت سند عادی تنظیم شده باشد، مالک می­ تواند با تنظیم سند اجاره با مستاجر جدید به صورت رسمی یا عادی، ذیل سند رسمی صلح حقوق سرقفلی تنظیمی فی­ مابین مستاجر اول و مستاجر جدید آن را نیز تنفیذ نماید.

 

مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی :

  • تصویرمصدق سند مالکیت (اجباری)
  • تصویرمصدق اجاره ­نامه (اجباری)
  • تصویرمصدق صلح ­نامه (اجباری)
  • به همراه داشتن کارت ملی جهت احرازهویت وکارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است.

درصورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق میتوانید یکی از مواردذیل را ارائه نمایید.

  • شهادت شهود و مطلعین
  • تحقیقات محلی
  • اتیان سوگند
  • درخواست استعلام
  • پرونده استنادی
  • ارجاع به کارشناسی
  • معاینه محلی
  • سایر دلایل و مستندات

 

مسائل حقوقی اموال و مالکیت

8 – ”  تجویز انتقال منافع به غیر “

انتقال منافع هنگامی صورت میگیردکه مستأجرتمام منافع خودرادر یک خانه اجاره ای به شخص دیگری منتقل مینماید. در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد، بدین گونه که تنها او بتواند مالک منافع ومتصرف عین باشد، یا حق انتقال به غیر بطور صریح از مستاجر سلب شود مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست ونمیتواند آن رابه دیگری منتقل سازد.

برای انتقال منافع یک عین به دیگری، لازم است به انعقادعقدی مبادرت شودبه نام “عقداجاره” که قانون مدنی درماده 446 به تعریف آن پرداخته است. به موجب این ماده اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده رامستاجر و مورد اجاره راعین مستاجره گویند.

مستاجری که سرقفلی پرداخت کرده است میتواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار نماید و ازمنتقل الیه وجهی به عنوان سرقفلی دریافت کندمگر آنکه ضمن عقداجاره حق انتقال به غیرازوی سلب شده باشد.

لازم به ذکر است چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد ومستاجر با دریافت سرقفلی ملک رابه دیگری واگذارنماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجرحق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز رادارد.

مدارک ومنضمات مورد نیازجهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر : همانند مورد اول

 

9 – ” تحویل اصل اسناد مالکیت (غیرمالی)  “

درمواردی شخص میتواندتقاضای تحویل اصل اسناد خودرا از دادگاه نماید. از جمله درصورت خودداری ازدادن اسناد مالکیت توسط مراکز و اشخاصی که اصل اسناد را در اختیار دارند، خودداری از تحویل اصل اسناد مالکیت توسط فروشنده ­ای که خودرو یا ملک خود را فروخته است، خودداری شخص از استرداد اسناد مالکیت ثبت شده شخصی که به طرق مختلف مانند امانت و غیره در اختیار اوست، خودداری اداره راهنمایی و رانندگی ازتحویل گواهینامه شخصی که موجبات دریافت گواهینامه خودرا فراهم کرده است.

دعوای الزام به تحویل اسنادو مدارک میتواند به عنوان یک دعوی مستقل ویابه طورضمنی صورت بگیرد. دعوی الزام به تحویل اسناد و مدارک از این جهت دارای اهمیت میباشد که با توجه به قوه‌ی اثباتی و نقشی که این اسناد در رفع اختلاف و اثبات ادعا دارند، ممکن است که تنها وسیله برای احقاق حق باشد که با این وجود خود شخص قادربه تحویل ان سند به دادگاه و مرجع صالح نباشد.از این رو، دادگاه در صورتی که وجود و تاثیر سند را دردادرسی محرز بداند، طرف موردنظر راملزم به تحویل اسناد ومدارک مینماید.

گاه وجود این اسنادمیتواند در نزد اشخاصی که آنرا به عنوان امانت دارند، برای شخص دیگر مضرو از ان به عنوان وسیله‌ای برای سوء استفاده‌ی اشخاص باشد. گاهی اوقات هم اسناد و مدارک تنها وسیله ی اثبات ادعای شخص می باشد که در دست خوانده یا شخص دیگری می باشد، از این رو با اقامه ی دعوی الزام به تحویل اسناد ومدارک اسناد و مدارک را مستردنماید.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

مدارک ومنضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای تحویل اصل اسناد مالکیت غیرمالی : همانند مورد اول

 

10 – ”  تخلیه اماکن “

تخلیه اماکن ازنتایج مستقیم انحلال قرارداداجاره است. اجاره ممکن است دراثردرخواست ابطال یافسخ یکی ازدوطرف عقدیا جانشین آنان منحل شود. خواهان درصورت مالکیت یا ذی نفع بودن و وجود رابطه استیجاری ناشی از قرارداد که گاهی برطبق قرارداد کتبی یا عادی یا رسمی و یا با شهادت شهود، احراز میگردد وتصرف خوانده به عنوان مستاجر در مال ­الاجاره می­تواند دعوای حقوقی تخلیه اماکن تجاری راطرح کند.

ممکن است شرط خاصی بین مالک ومستاجرپیش ‌بینی شودکه درصورت عمل نکردن به آن شرط ازسوی مالک تا فلان تاریخ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداداجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ‌بها موجرحق فسخ قراردادرا خواهدداشت.

مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای تخلیه : همانند مورد اول

 

11 –  تسلیط ید، وضع ید بر مال غیرمنقول(ملک) “

منظور ازتسلیط، وضع یدبر مال و تحت اختیارداشتن آن مال است. ممکن است شخصی مالی راتحت اختیار داشته باشدو قانوناً اختیار تصرف بر آن مال را از سوی مالک داشته باشد، حال اگر شخصی که قرار است مال به او تحویل داده شوداختیار و تصرف یا مالکیت شخص مقابل راانکار کند در این صورت شخصی که اختیار یامالکیتش مورد تردید قرار گرفته است میتواند ازطریق دادگاه تسلیط ید(وضع ید بر مال) خودرا اثبات کند.

خواهان دعوای اثبات مالکیت که خواستاروضع یدخویش برمال غیرمنقول میباشد، باید ابتدامدرکی دال برمالکیتش ارائه نماید یا قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت مال به خود را ارائه نماید. معمولاً یا سند عادی است یا قراردادی شفاهی که بایستی وجود قرارداد با ادله ثابت نماید. قرارداد بایستی اعتبار داشته باشد و این در واقع کار خوانده دعواست که بر سندیا قرارداد ایراد واردنماید. که با ایراد خوانده وظیفه اثبات اعتبارسند برعهده‌ی خواهان قرارمیگیرد.

به ‌طورکلی خواهان بایستی ثابت نمایدکه مال غیرمنقول باقراردادبیع صحیحی به وی منتقل شده است وگرنه سند عادی نمی تواند تاب مقاومت با سند رسمی را داشته باشد.خواهان دعوا می بایست که الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول را نیز در قسمت خواسته مطرح نماید تا با پیروز شدن در دعوا علاوه بر وضع ید بر مال غیرمنقول، سند اول دردفتر املاک بی اعتبار گردد و سندجدید به نام او تنظیم شودو عملاً یک سند وجودداشته باشد.

مدارک ومنضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای تسلیط یدیا وضع ید برمال غیرمنقول ملک : همانند مورد اول

 

12 – ”  تسلیم مبیع ( تحویل مورد معامله) مال غیر منقول “

یکی ازآثار عقد بیعی که صحیحاواقع شود، آن است که بایع رابه تسلیم مبیع ملزم مینماید. تسلیم یعنی قراردادن مبیع در اختیار مشتری، به گونه ای که مشتری هرنوع تصرف و یا انتفاعی را نسبت به آن به عمل آورد، اما لازم نیست مبیع عملاً در اختیار و تصرف مشتری قرارگیرد.

 

برحسب بند3 قانون مدنی یکی ازآثارعقدبیعی که صحیحاواقع شود، آن است که بایع رابه تسلیم مبیع ملزم مینماید. تسلیم یعنی قراردادن مبیع در اختیار مشتری، به گونه ای که مشتری هر نوع تصرف ویا انتفاعی را نسبت به آن به عمل آورد، اما لازم نیست مبیع عملادر اختیار و تصرف مشتری قرارگیرد. در تسلیم مبیع، هنگامی که مال مورد معامله غیرمنقول است، تسلیم در محل وقوع مال غیرمنقول انجام می­ گیرد، مگر آن­که وسیله مادی آن مال، مثلاکلید ویا سند مالکیت باشدکه دراین صورت بایددرمحل وقوع بیع انجام پذیرد.

ماده قانونی الزام به تحویل مبیع

ماده۲۲ قانون ثبت درراستای احرازمالکیت ملک ودعاوی مربوط به آن، عنوان می کندکه ازنظرقانونی، تنهاکسی که سندملک به نام او و در دفتر املاک ثبت شده است، یا کسی که ملک به وی منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است، مالک رسمی وقانونی ملک است. از همین رو، به منظور اقرار خریداربر مالکیت بیع، ابتدا باید بتواند ملک را به نام خود در دفتر املاک ثبت وسند نماید. همچنین میتواند همزمان اقدام به اقامه دودعوی با موضوعیت اول الزام به تنظیم سند رسمی و موضوع دوم الزام به تحویل مبیع نماید. دراین دو صورت امکان رددعوی دردادگاه وجودندارد.

مدارک ومنضمات موردنیازجهت طرح دعوای تسلیم مبیع (تحویل موردمعامله) مال غیرمنقول: همانندمورداول

13 – ” خلع ید “

دعوایی است که مالک یک مال غیر­منقول بطرفیت متصرف غیر­قانونی مال خوداقامه میکندو ازدادگاه میخواهد که به روندتصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده وتحویل او بدهند.درخلع ید خواهان باید سندی داشته باشید که مالکیت را صد درصدثابت کند، یا این که حکم قطعی اثبات مالکیت موجودباشد.

تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی عبارتند از:

  • دردعوایتصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمیباشدورسیدگی خارج ازنوبت انجام میشود. درحالیکه درخلع رعایت تشریفات دادرسی لازم است.
  • دعوای خلع یدتنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دوشکلحقوقی وکیفری قابل طرح و بررسی است.
  • تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یانماینده حقوقی وی میتواند طرح دعوی نماید، درحالیکه دردعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافیست. حتی اگرمستأجر، مباشر، خادم، رعیت یاکارگر باشد.مسائل حقوقی اموال و مالکیت
  • دردعوای خلع ید حتما باید رای قطعی شود ودرخواست اجرا بایدصورت گیرد. در صورتیکه دردعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیازبه قطعی شدن ندارد.

مدارک و منضمات مورد نیازجهت طرح دعوای خلع ید: همانند مورد اول

 

14 – ”  دستور فروش ملک مشاع “

ملک مشاع یعنی مالکیت هیچ یک ازمالکان شی واحد، مشخص نباشدبطوری که هرجزئی ازاجزای شیء واحدمتعلق حق مالکیت هریک مالکان باشد. هیچ یک ازشرکا، قانونا نمیتواند بدون اذن سایر شرکادر مال مشاع تصرف کند. زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.

زمانی که یک ملک قابل افرازنباشد واداره ثبت ودادگاه عدم قابلیت افراز آن راتشخیص دهند، مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر میدارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود، در پی ارائه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکان مشاع، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش این ملک اقدام خواهدنمود.

مدارک و منضمات مورد نیازجهت طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع  : همانند مورد اول

  • تصویرمصدق سندمالکیت (اجباری)
  • تصویرمصدق تصمیم واحد ثبتی (گواهی عدم افراز) (اجباری)
  • به همراه داشتن کارت ملی جهت احرازهویت وکارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است.

در صورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق میتوانید یکی از دلایل ذیل را ارائه نمایید.

  • درخواست استعلام
  • شماره پرونده استنادی
  • سایر دلایل و منضمات

 

15 – ” رفع اثر ازاموال توقیفی (غیرمنقول) “

درمواردی شخص میتواندتقاضای رفع اثراز اموال توقیفی نمایدمانندتوقیف اموال محکوم علیه که قانون‌گذارآنها راغیرقابل توقیف معرفی کرده است. اگر این اموال توقیف گردد محکوم­ علیه می ­تواند تقاضای رفع اثر از اموال توقیفی از دادگاه بنماید. همچنین شخصی که اموالش در تامین خواسته یا دستور موقت توقیف شده، در صورتی که خواهان ظرف مهلت مقرر در قانون، اقدام  به طرح دادخواست اصلی ننماید، و نیز شخص بدهکار پس از پرداخت دین یا مرتفع شدن علت توقیف اموالش توسط شخص ثالث، می­ توانند از دادگاه این درخواست رابنماید، علاوه براین درصورتی که شخصی که اموال وی توقیف شده است .مسائل حقوقی اموال و مالکیت

غیرازمدیون باشد ویا زمانی که سمت داین ومدیون درشخص مدیون جمع شود، میتوانند ازدادگاه رفع اثر از اموال توقیفی خود را بخواهد. همچنین ممکن است شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده اظهار حقی نماید، اگر ادعای مزبور مستندبه حکم قطعی یا سندرسمی باشدکه تاریخ آن مقدم برتاریخ توقیف است، توقیف رفع شود.

مدارک ومنضمات موردنیازجهت طرح دعوای رفع اثر ازاموال توقیفی غیرمنقول : همانند مورد اول

 

16 – ” رفع تصرف عدوانی “

یعنی ادعای متصرف سابق مبنی براین که دیگری، بدون رضایت او “مال غیرمنقول” راازتصرف وی خارج کرده واعاده تصرف خودرا نسبت به آن مال درخواست مینماید. اما اگر مال با رضایت متصرف سابق از تصرف او خارج شده و به تصرف دیگری درآید سپس متصرف سابق از رضایت خود عدول کند، عنوان این برفعل متصرف لاحق صادق نخواهد بود. تصرف عدوانی به این معناست که شخصی مال غیر منقول دیگری را بدون مجوز قانونی یا اجازه او تصرف کند . واینرا میتوان به حقوقی وکیفری تقسیم کرد .تفاوت این دو نوع دعوا این است که در صورتی که دعوای تصرف عدوانی حقوقی اقامه کردیم ، دیگرنمیشوددعوای کیفری اقامه کرداما بالعکس آن امکانپذیر است.

اقامه دعوای حقوقی هیچگونه مجازاتی رابرای متصرف درپی ندارد ، صرفا میتوان حکم رفع تصرف وی را ازدادگاه گرفت .خواهان دعوا یعنی کسی که می خواهد دعوای تصرف عدوانی اقامه کند بایستی حتما خودش ، قبل از متصرف عدوانی ، در آن مال غیر منقول متصرف بوده باشد . مثلا اگر در حال حاضر کسی منزلی را تصرف کرده و می خواهیم علیه او دعوا را اقامه کنیم ، بایستی خودمان قبل از او متصرف آن منزل بوده باشیم .مسائل حقوقی اموال و مالکیت

در اصطلاح حقوقی ، به این وضعیت سبق تصرف خواهان گفته می شود ؛ یعنی خواهان قبل از خوانده متصرف بوده باشد . اینکه خواهان تاچه مدت زمانی بایستی متصرف سابق بوده باشد، به عرف بستگی دارد .

مدارک ومنضمات موردنیاز برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی  : همانند مورد اول

 

17 – ” الزام به تنظیم سند مالکیت “

طبق قانون ثبت اسنادواملاک، همین که ملکی طبق مواد (22، 46 و 48) دردفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی راکه ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز دردفتر املاک به ثبت رسیده، یا به موجب ارث مالک گردیده مالک خواهدشناخت. در صورتی که معامله راجع به حقوق یا عین یا منافع املاک باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، خریدار می­تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی ازدادگاه بخواهد.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سندمالکیت توسط وکیل چیست؟

  1. مدت زمانی که سندرسمی به نام خریدار میشود کمتر میباشد.
  2. نیازی به حضورخریداردر دادگاه ومراحل رسیدگی نخواهد بود.
  3. وکیل میتواندخسارتی را که در قراردادپیشبینی شده است راسریعا از فروشنده مطالبه کند.
  4. درصورتیکه ملک دررهن باشدوکیل میتواند فک رهن آن را ازفروشنده بخواهد.
  5. درصورتیکه فروشنده حاضربه انتقال وتنظیم سند نشدوکیل میتواند باحضور مامور دادگاه برایتنظیم سندرسمی به نام خریدار درمحضراقدام کند.

مدارک و منضمات مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند مالکیت :

  • تصویرمصدق قرارداد (اختیاری)
  • ظهرقرارداد (اختیاری)
  • تصویرمصدق رسید پرداخت وجه (اختیاری)
  • تصویرمصدق سند مالکیت (اختیاری)
  • به همراه داشتن کارت ملی جهت احرازهویت وکارت عابربانک جهت پرداخت هزینه ی دادرسی الزامی است.

درصورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق میتوانید یکی ازدلایل ذیل را ارائه نمایید.

  • شهادت شهود و مطلعین
  • تحقیقات محلی
  • اتیان سوگند
  • درخواست استعلام
  • پرونده استنادی
  • ارجاع به کارشناسی
  • معاینه محلی
  • سایر دلایل و مستندات

 

18 – ”  فک پلمپ  “

پلمپ نمودن به معنای تعطیل کردن وجلوگیری ازفعالیت یک مکان میباشد. فک پلمپ واحدهای صنفی پس از صدور پروانه کسب ویا پس از گذشت یک هفته از تاریخ پلمپ درصورت تشکیل پرونده در اتحادیه و ارائه مدارک مربوط توسط متقاضی به اتحادیه توسط نیروی انتظامی انجام می­ گردد.به معنای تعطیل کردن و جلوگیری از فعالیت یک مکان می­ باشد . فک پلمپ واحدهای صنفی پس از صدور پروانه کسب و یا پس از گذشت یک هفته از تاریخ پلمپ درصورت تشکیل پرونده در اتحادیه و ارائه مدارک مربوط توسط متقاضی به اتحادیه توسط نیروی انتظامی انجام میگردد.

برای رستورانها ومحلهای عرضه­ کننده موادغذایی که به علت عدم توجه به مقررات واصول وموازین بهداشتی تعطیل میشوند پس از اخذ تعهد محضری دائر به التزام به رعایت مقررات بهداشتی ممکن است. شخص با پرداخت بدهی یا انجام کاری که ملزم به آن بوده است می­ تواند موجبات پلمپ را مرتفع نماید. همچنین در صورتی که مراجع ذیصلاح از فک خودداری کنند اشخاص ذینفع میتوانندتقاضای فک رابه طرفیت مراجع ذیربط ازدادگاه نمایند.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

” هرگاه محلی یاچیزی برحسب امرمقامات صالح‌ رسمی مهریاپلمپ شده باشدوکسی عالماوعامدا آنهارابشکندیامحو نمایدیا عملی مرتکب شودکه درحکم محویا شکستن ‌پلمپ تلقی شودمرتکب به حبس از3 ماه تا2سال محکوم‌ خواهد شد. در صورتی که مستحفظ آن مرتکب شده باشد به حبس از یک تا دوسال محکوم می‌شود و اگر ارتکاب به واسطه اهمال مستحفظ واقع‌ گرددمجازات مستحفظ یک تاشش ماه حبس یاحداکثر (۷۴) ضربه‌شلاق خواهدبود.”

مدارک ومنضمات موردنیاز جهت طرح دعوای فک پلمپ : همانند مورد اول

 

18 – ” شرح حق انتفاع یا بهره مندی از اموال “

زمانی که یک شخص بلفرض مالک است وملکش رابه شخصی اجاره میدهدشخص مالک عین است یعنی سندخانه به نام اوست ولی مستاجر مالک منفعت عین است که در اینجا مقصود از منفعت ملک اسکان پیدا کردن شخص مستاجر به مدت مقرر دراجاره نامه است که به این تفسیر حق انتفاع گفته می شود یا اینکه ملکی بلامالک است شخصی که در این ملک زندگی می کند حق بنام زدن ان ملک مذکور را ندارد ولی تا زمانی که مدعی در خصوص ملک پیدا نشده میتواند در انجا زندگی کند و از منفعت عین بهره مندباشد.شرح حق انتفاع ما در این موضوع به تشریح قوانین مربوط به حق انتفاع پرداخته ایم و شما میتوانید مشروح این قوانین رادر ادامه مطالعه نماییدوبا این قوانین آشناشوید.

شرح ماده40 این چنین است که :حق انتفاعی است که شخص براساس یک عقداین حق رامدت دارمشخص میکند. خواه به مدت عمرخود، خواه به مدت عمر شخص منتفع و یا به مدت عمر یک شخص سوم مثلا مالک خانه را به یک زوج میدهد. در اینجا 3 حالت قابل فرض است: پایان عمر مالک پایان عمرزوج و در صورت فوت شوهرزوجه اجازه زندگی کردن درآن ملک را دارد تاپایان عمرش (شخص ثالث).

ماده 42:  حق رقبی را بیان میکندکه مثال بارزبرای این حق اجاره نامه ایی است که بین مالک ومستاجر معمولا به مدت 1سال منعقد می شود که این حق خود حق سکنی (ساکن شدن) است که شاید تحت عنوان رُقبی و یا عمری بین مالک و مستاجرمنعقد گردد.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

 

شرح ماده 44 : ازماده 44 چنین برداشت میشودکه اگربرای حق انتفاع مدتی مشخص نشودبه آن حبس مطلق میگویند اما این حبس تنها در 2 حالت جنبه حقوقی بودن خودرا حفظ میکند.

1 -تنها تازمان حیات شخص مالک ادامه دارد.

2 -مالک امکان رجوع دارد و می تواند فسخ کند.

 

شرح ماده 45: چنین برداشت میشودکه حق انتفاع فقط برای شخص حاضردر زمان انعقادنیست بلکه میتواند شامل حال اشخاص دیگر هم بشود برای مثال زوجینی که منتفع از منفعت ملکی هستند و این حق انتفاع برای 2 نفر در نظرگرفته شده باشد و در یک برهه از زمان زوجه صاحب حمل شود این حق انتفاع شامل طفل هم میشود اما نکته مهم در این ماده این است که اگر پدر و مادرطفل فوت کننداین حق انتفاع منقضی میشود.

 

تشریح ماده 46: ازاین ماده چنین برداشت میشودکه حق انتفاع فقط نسبت به مالی قابل فرض است که قابلیت بهره مند شدن از منفعت ان ممکن باشد و این مورد فقط شامل حال اموال غیر منقول (مثل خانه) نمیشود. و اموال منقول مثل خودرو هم ممکن است چنین فرضی برایش ممکن باشد مثل شخصی که خودرو خود را به شخص دیگری کرایه می دهد جهت حمل بار یا مسافر عین مال برای شخص صاحب سند است در صورتی که منفعت خودرو که بلفرض حمل مسافر و اخذ کرایه است عایدش می شود که نحوه تقسیم پول بین طرفین توافقی است حال عین مال میخواهد به صورت مشترک بین 2 نفرمشارکا باشدیا تفکیک شده باشد.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

 

تشریح ماده 47: حق انتفاع بایدحتما قبض شودخواه این حق عمری باشدخواه این حق رقبی باشد(مدت دار ) درهر 2 حالت بایدمکتوب شود وبه امضای طرفین برسد.

 

تشریح ماده 48: کسی که منتفع ازمنفعت مال است نباید دراستفاده از مال زیاده روی کندیعنی اینکه آسیبی به مال نرساند در غیراین صورت ضامن است و در صورت قصور بایدآسیبی که وارد کرده رابه حساب خودش برطرف کند.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

 

تشریح ماده 48: ازاین ماده چنین برداشت میشود که کسی منتفع ازمال است در(صورتی که تعددی و سواستفاده نکرده باشدو ضامن نباشد)مابقی مخارج شامل حال منتفع نمیشود. مثال بارز برای فهم این ماده این است که اجاره نامه ایی که بین مالک و مستاجر منعقد می شود تمامی وسایل های در واحد اعم از کولر پکیج و… در قرارداد ذکر می شود مالک سالم تحویل می دهد و سالم تحویل می گیرد اما مقصود از این ماده این است که بلفرض اگر بر اثر ساخت و ساز ساختمان مجاور دیوار واحد ترک برداردمستاجرضامن خسارت نمیباشد.

 

تشریح ماده 50:  مفهوم ماده این چنین است که شخص منتفع اگرازمال سواستفاده نکندودرحفظ آن کوشا بوده باشدولی براثریک عامل خارجی مال تلف شودشخص منتفع ضامن نیست مثل اینکه مال منقولی مثل خودرو درپارکینگ یک مجتمع تجاری براثرآتش سوزی درپارکینگ آن مجتمع آتش بگیرد.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

 

تشریح ماده 51 : همانطورکه قبلاهم گفته شد: 1- حق حبس یاحق انتفاع خواه عمری است که به واسطه فوت منقضی میشود خواه رقبی که مثل اجاره نامه مدت دار است مقصود این است که در هر2 حالت مدتی مقرر شده است وبا پایان مدت ذکر شده حق انتفاع هم پایان مییابد.2- در صورتی که عین مال از بین برود مثلا ملکی که حق انتفاع آن از مالکی به شخص دیگری مجانا داده شده باشد و آن شخص(مالک) فوت کند و ورثه بخواهندکه ملک رابفروشنددراینجا عین مال که ملک باشدازبین میرود وموضوع انتفاع کلامنحل شده است.

 

تشریح ماده 52: 1 – همانطور که قبلا گفته شدشخص منتفع درصورتی که سو استفاده کند ازمال یا ضرری به مال برساند ضامن است. 2 – بلفرض در اجاره نامه مستاجر موظف به انجام تعدی بوده (سرویس کردن پکیج ) و این عمل را انجام نداده است واین امر باعث این شده است که پکیج خراب شود دراینجا مستاجر ضامن است.

 

تشریح ماده 53: ازاین ماده چنین برداشت میشودکه اگرملکی دردست مستاجراست ومالک ملک رابفروشدومدت اجاره نامه هنوز چند ماه باقی مانده باشداین انتقال حق انتفاع را از مستاجرتا زمان مدت مقرر دراجاره نامه نمیگیرد . اما اگرشخصی که خانه راخریداری میکنداز اینکه ملک دردست مستاجر است بیخبر باشدحین عقدقراردادمیتواند معامله رافسخ کند.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

 

تشریح ماده 54: بهره مند شدن ازمال(انتفاع)یا درقرار دادبین طرفین مشخص شده است یادخل وتصرف درآن از دیدگاه مردم عام براساس عرف (معقول و بدیهی) باشد.

 

19 – ” شفعه “

اگرملکی بین 2 نفرقابل تقسیم و مشترک باشدمثلا 3 دانگ به نام (الف) و 3دانگ به نام (ب) باشدوشخص (الف) بخواهد 3 دانگ خود را به شخص نفرسومی (ج) بفروشد شریک(ب) میتواند پولی راکه شخص سوم به اقای الف داده به او بازگرداند وکل 6دانگ ملک را برای خودخریداری کند به چنین حالتی حق شفعه میگوینددرحقوق مدنی برای ملک 2 توصیف آمده است 1-عرصه 2-اعیان.

 

عرصه و اعیان چیست؟

عرصه همان متراژزمین است وهمان بنایا ساختمانی است که درمتراژ زمین ساخته شده است نکته ایی که درحق شفعه قابل ذکر است این است که اگر ملکی مشترکا بین 2 نفر باشد یکی از شرکا اعیان و درخت و … را بفروشد برای شریک او حق شفعه ایجاد نمیکندو ملاک ما دراین حق عرصه یعنی متراژزمین است.

نکته اول : اگر 2نفردر 2000 هزار هکتار مزرعه مشترکاسهیم باشندو یکی ازشرکا بخواهدکه سهمش رابه ضمیمه ی تراکتورش به شخص سوم منتقل کند در اینجا شخص تنها به ان بخش از زمین که فروخته شده حق شفعه دارد و نسبت به تراکتورفروخته شده هیچ گونه حقی نخواهدداشت.

نکته دوم : اگر منی که مالک نصفی ازمال هستم و برایم حق شفعه ایجاد شده باشد بخواهم این حق را جاری کنم نمیتوانم بگویم که فقط بلفرض من اسطبل را میخواهم و مابقی زمین را بفروش حق شفعه نسبت به کل مال است نه قسمتی از ان ویژگی های اخذ به شفعه.

 

حق شفعه قابل انتقال است یعنی چه ؟

کسی که حق شفعه برای اوایجاد شده است درصورتی که فوت کنداین حق به ورثه اومنتقل میگرددو آنها میتوانند این حق را جاری کنند و هر زمان که عده ایی از وراث ازحق خود بگذرند مابقی افراد که این حق را همچنان برای خود میدانند نمیتوانندبگویند این حق نسبت به سهم ما جاری و نسبت به افراد دیگر جاری نباشد بایدیاصرف نظرکنندیا اینکه نسبت به کل مال جاری شود.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

حق شفعه این قابلیت را دارد که سقوط کند حال یعنی چه؟

خود شخص پیشنهاد خرید را ازشریکش رد کند یا اینکه شخص سوم رابه خرید تشویق کند ویا عملی نشان دهد که بی میلی خود را نشان دهد حق مذبور از او ساقط می گردد و دیگر نمیتواند به ان حق رجوع کرده و خواهان مال شود.

حق شفعه فوری است یعنی چه؟

یعنی اینکه حق شفعه بایددرمدت عرفی بعداز اطلاع ازفروش باشدو اگر مدت زیادی بگذرد وشریک تازه بخواهد اقدام کند بعد از سالها او از این حق برخوردارنخواهدبود.

در صورت زیاد شدن و در صورت تلف شدن مال چه میشود؟

یعنی اینکه حق شفعه بایددرمدت عرفی بعداز اطلاع ازفروش باشدواگر مدت زیادی بگذردوشریک تازه بخواهد اقدام کندبعد ازسالها او از این حق برخوردارنخواهدبود.

آیا همسایه حق شفعه دارد؟

اگر2 همسایه محل عبورومرورملکشان که هرکدام مجزا صاحب یک ملک هستندیکی باشدو یک نفرازصاحبخانه ها بخواهد ملکش را بفروشد 2 حالت قابل فرض است در فرض اول شخص ملکش را بدون ممر و مجرا به شخص سوم واگذار میکند در این حالت برای همسایه حق شفعه ایجاد نمیکند چون ممر و مجرا یی که بین انها مشترک بوده واگذار نشده و شخص ملک شخصی خودرا فروخته در فرض دوم اگر همسایه ملک را با ممر و مجرا به شخصی واگذار کند برای همسایه مجاور حق شفعه ایجاد میکند چون حق مشترک بین انها به شخص سوم واگذارگردیده است.

آیا مال موقوفی حق شفعه دارد؟

اگر ملک بین 2 نفر مشترک باشد و شخص بلفرض 3 دانگ خودش را به شخصی (وقف خاص) یا به ارگانی (وقف عام ) کند اگر شریکش بخواهد سهمش از ملک را بفروشد نه شخصی که به او وقف شده نه ارگان یا هر ….کلی که به ان ملک وقف شده است حق شفعه ندارند.

آیا بیع خیاری موجب سقوط حق شفعه است؟

اول پاسخ به این سوال که بیع خیاری چیست واجب است؟ مقصود از بیع خیاری بیعی است که در آن برای یکی از طرفین یا هر دو طرف (فروشنده و مشتری) و یا شخص ثالث در مدت معین اختیار فسخ معامله شرط شود استفاده از خیار شرط بسته به اراده‌ی صاحب آن است یعنی میتواند از ان استفاده کند یا اینکه نه و اِعمال آن به شرط تخلف از انجام تعهد نمی‌باشد یعنی اگر طرفین به تعهداتشان هم عمل کنند باز میتوانند عقد را برهم بزنند پس اگر عقد خیاری باشد و یک نفر عقد را فسخ کند برای طرف مقابل حق شفعه ایجاد میگردد و خیاری بودن عقد مانع از این حق نیست.مسائل حقوقی اموال و مالکیت

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.